Immobiliare ad uso abitativo e commerciale

La disciplina riguardante gli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, segue una disciplina particolare, che ha speciale riguardo alla stabilità del godimento del bene.

Infatti il canone di locazione è libero (e può essere aumentato annualmente solo nel limite del 75% della variazione dell’indice del costo della vita), mentre la durata è fissata in minimo sei anni (addirittura nove se si svolge attività alberghiera). Alla prima scadenza, il rinnovo può essere negato dal locatore solo nei casi espressamente previsti dalla legge, e cioè qualora egli dichiari di voler:

  1. adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  2. adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di un’attività industriale, commerciale, artigianale o di interesse turistico;
  3. demolire l’immobile per ricostruirlo, oppure ristrutturarlo integralmente;
  4. ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme alle previsioni di legge.

Il conduttore che esercita un’attività a contatto il pubblico (ma non i professionisti) ha diritto di prelazione se il locatore, alla seconda scadenza, intende nuovamente locare o quando, vigente il contratto, intende vendere.

Quando il rapporto contrattuale cessa per volontà del locatore, e non per risoluzione consensuale o inadempimento, disdetta o recesso del conduttore, il proprietario deve corrispondere un’indennità pari a 18 mensilità (21 se si tratta di attività alberghiere) dell’ultimo canone corrisposto. Se l’immobile è adibito dal locatore o dal nuovo conduttore alla medesima attività, l’indennità è raddoppiata. L’indennità non è dovuta se le attività che si svolgevano nel locale non prevedevano un contatto diretto con il pubblico.

Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto anche senza il consenso del locatore purché venga contestualmente locata o ceduta l’azienda.



Qual è il regime speciale previsto dalla legge per gli immobili urbani adibiti ad uso abitativo?

Relativamente agli immobili urbani adibiti ad uso abitativo, con la L. 431/98, modificativa del cosiddetto regime dell’equo canone, si è introdotto un doppio canale alternativo:

  1. concludere un contratto a canone libero, ma di durata non inferiore a quattro anni, rinnovabile automaticamente di altri quattro se non sussistono condizioni particolari per la disdetta;
  2. concludere un contratto sulla base di appositi contratti-tipo definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori, dalla durata non inferiore ai tre anni, prorogabile di altri due in mancanza di accordo o delle specifiche condizioni richieste dalla legge .

In entrambi i casi il contratto deve redigersi in forma scritta. Ogni pattuizione volta a derogare i termini di durata del contratto è nulla, così come ogni accordo volto a determinare un canone superiore a quello risultante nel contratto. L’inquilino può chiedere indietro quanto corrisposto in più entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile.

Da questo regime restano esclusi gli immobili vincolati ai sensi della Legge n. 1089/39 e quelli appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, A/9 (quelli cioè di interesse storico o artistico, di edilizia residenziale pubblica o locati per finalità turistiche), per i quali continuano a valere le regole del codice civile.

Il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori, quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1455 del codice civile, e legittima un’azione di sfratto.



AVVERTENZE:
I contenuti di questa pagina si riferiscono a fattispecie generali e non possono in alcun modo sostituire il contributo di un professionista qualificato.
Per ottenere un parere legale in ordine alla questione giuridica che interessa è possibile richiedere una consulenza legale on-line oppure fissare un appuntamento con un avvocato del nostro studio legale presso la sede di Cuneo.
Gli autori declinano ogni responsabilità per errori od omissioni, nonché per un utilizzo improprio o non aggiornato delle informazioni contenute nel sito.